Alteração ao regime da propriedade horizontal -administração de condomínios

Desde logo, aquele diploma veio clarificar que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações.

Consequentemente, ocorrendo alienação da fracção torna-se, agora, necessária uma declaração escrita do administrador do condomínio da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fracção a alienar, com especificação da sua natureza, respectivos valores e prazos de pagamento, bem como de eventuais dívidas – sua natureza, montantes e datas de constituição e vencimento. Declaração essa que deverá instruir, obrigatoriamente, o documento oficial da alienação da fracção.

A responsabilidade pelas dívidas existentes será, assim, aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, a não ser que o adquirente da fracção declare, expressamente, no documento da alienação, que prescinde daquela declaração do administrador, aceitando, nesse caso, a responsabilidade por qualquer dívida que o alienante tivesse para com o condomínio.
Assim, todos os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à da transmissão da fracção serão da responsabilidade do novo proprietário.

Relativamente às atas das assembleias de condóminos, dependendo a eficácia das deliberações da aprovação da respectiva acta, independentemente de esta se encontrar assinada pelos condóminos, as actas deverão, por isso, indicar, expressamente, o facto de terem sido lidas e aprovadas.

Devendo a assembleia de condóminos reunir na primeira quinzena de janeiro, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano, aquela reunião poderá, agora, realizar-se, excepcionalmente, no primeiro trimestre do ano quando esta possibilidade se encontre contemplada no regulamento do condomínio ou resulte de deliberação da assembleia de condóminos, aprovada por maioria.

No que concerne à convocação das assembleias, aquela que vinha sendo já uma prática corrente nalguns condomínios, passa, agora, a estar prevista na lei, permitindo a efectivação da convocatória através de correio electrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia realizada anteriormente, e desde que essa vontade fique consignada em acta, com a indicação do respectivo endereço de correio electrónico. Os condóminos convocados por essa via deverão, contudo, remeter, pela mesma via, recibo de recepção do respectivo e-mail convocatório.

A comunicação das deliberações aos condóminos ausentes poderá também passar a ser efetuada por aquela via electrónica, nos mesmos moldes.

Relativamente às obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício, o administrador passa a estar obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a respectiva deliberação, desde que o regulamento do condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

No que concerne às funções do administrador do condomínio, quando este não cumpra as que lhe são atribuídas por lei ou por deliberação de assembleia de condóminos, poderá ser civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, quando aplicável.

Como herança das adaptações que se tornaram necessárias em consequência da Pandemia da Covid 19, encontra-se agora expressamente prevista a possibilidade de as assembleias de condóminos poderem ter lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira. Já não poderá, contudo, ocorrer daquela forma quando algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar dessa forma e o tenha transmitido à administração do condomínio, não tendo, contudo, a administração condições de lhe assegurar os meios necessários para o efeito.

Outras alterações se verificaram ainda em algumas das normas constantes do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, relativamente às quais recomendo, por força da limitação de espaço nesta rubrica, a consulta daquele diploma legal actualizado (de rápida e fácil leitura).

Boas Férias e desejos de maior eficiência na administração dos vossos condomínios.