PUB
  QUID IURIS   A actualização das rendas
Terça-feira, Agosto 1, 2006

Dando cumprimento à promessa deixada no último “Quid”, venho hoje acrescentar algumas notas respeitantes à possibilidade de actualização das rendas de contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do regime do Arrendamento Urbano, ou seja antes de 18.11.1990, uma vez que não solicitaram, ou sugeriram, os caros leitores a abordagem de qualquer outra questão concreta, relacionada com o NRAU.

A primeira nota é, desde logo, para o facto de as rendas habitacionais posteriores a 18.11.1990 não serem alvo desta actualização.
Mas qual será, afinal, o aumento possível para as rendas “mais antigas” – questionar-se-ão, à partida, os mais interessados?
Aquelas rendas poderão ser aumentadas até um limite máximo anual correspondente a 4% do valor do locado. Por sua vez, o valor do locado será sempre o produto do valor da avaliação fiscal, realizada, há menos de três anos, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), multiplicado pelo coeficiente de conservação do locado. Significa isto que a fórmula de cálculo para a actualização das rendas será a seguinte: valor da nova renda mensal = (avaliação fiscal x coeficiente de conservação x 0,04) / 12.

Os aumentos, calculados a partir da diferença entre a renda futura (nova renda) e a actual, têm, contudo, de respeitar duas condições: serão graduais e sujeitos a um tecto.

O aumento gradual será mais ou menos acentuado consoante os rendimentos e a idade dos inquilinos. Será um aumento efectuado, por regra, ao longo de 5 anos. Mas será de 10 anos para a grande maioria dos casos – aqueles em que os inquilinos tenham uma idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% ou em que, tendo menos de 65 anos, o respectivo agregado familiar possua um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA); e de 2 anos para os inquilinos cujo agregado familiar o senhorio invoque dispor de um RABC superior a 15 RMNA.

Por outro lado, no primeiro ano de actualização a renda aumentará em um nono ( ou ¼ no caso de o prazo de transição ser de 5 anos) do diferencial entra a actual e a nova renda, e assim sucessivamente até ao penúltimo ano do período de transição. Por exemplo, admitindo que alguém paga actualmente uma renda mensal de 100 € e que a nova renda passará a ser de 550 €, no primeiro ano terá de pagar mais 50 € [(renda nova – renda actual) / 9].

Este aumento gradual subsiste até ao último ano de transição, no qual o valor da nova renda entra finalmente “em vigor”, actualizado em função dos coeficientes de actualização que tenham vigorado durante todo o período de transição, o que significa que os aumentos poderão ser expressivos, nalguns casos, no último ano.

Em segundo lugar, os aumentos de renda mensal estarão sujeitos a um tecto, que será – por regra – de 50 € no primeiro ano e de 75 € nos restantes anos do período de transição.
O
estado de conservação dos edifícios passará a ter, todavia, um papel fundamental, na medida em que os imóveis que sejam considerados em “mau” ou “péssimo” estado de conservação não poderão ser alvo deste aumento de rendas. Para que a ele possa proceder, o proprietário será obrigado a realizar previamente obras de reabilitação. ( a avaliação do estado de conservação dos imóveis será efectuada por técnicos especializados das Comissões Arbitrais Municipais – CAM ).

A actualização das rendas dependerá, assim, de iniciativa (por comunicação) do senhorio, desde que o imóvel arrendado não seja considerado em mau ou péssimo estado de conservação.

Perguntarão, todavia, alguns dos leitores, na qualidade de inquilinos, se terão de aceitar ou se poderão contestar a actualização das rendas. Poderão, efectivamente, contestar. Para tal terão de, no prazo de 40 dias, responder à comunicação do senhorio, alertando-o para a ocorrência de condições que podem dar origem a um período de transição maior; requerer a realização de nova avaliação do prédio ao serviço de finanças competente, dando disso conhecimento ao senhorio; ou, em alternativa, poderão mesmo pôr termo ao contrato, denunciando-o no mesmo prazo, com o dever de o desocupar no prazo de 6 meses, embora sem alteração da renda.

Retomando a questão da iniciativa de actualização, prevê a nova lei que no caso de o senhorio não tomar a iniciativa de actualizar a renda, por se encontrar o prédio em estado de conservação que não o permita, o arrendatário poderá solicitar à CAM que promova a determinação do coeficiente de conservação do locado. E caso o nível de conservação seja de classificação inferior a 3 ( 1 = péssimo; 2 = mau), o arrendatário poderá intimar o senhorio à realização de obras.

Na eventualidade de o senhorio não proceder às obras, a autarquia poderá, a pedido do inquilino, intimá-lo a fazer a reabilitação do imóvel ou proceder mesmo à sua realização coerciva. Poderão também os inquilinos tomar a iniciativa de realizar as obras, sendo o respectivo custo posteriormente deduzido ao valor da renda a pagar.

Em último caso, e se o proprietário se recusar a reabilitar o imóvel, o inquilino poderá até vir a adquirir (comprar) a casa pelo valor da avaliação feita nos termos do Código do IMI, pese embora sempre com a obrigação de realização de obras, sob pena de reversão da propriedade.

Espero, assim, ter contribuído, de alguma forma, para o esclarecimento das dúvidas mais prementes que se colocarão, nesta fase inicial da vigência do Novo RAU, quer a inquilinos quer a senhorios.
Despeço-me com votos de boas férias … que as minhas estão já a terminar!…

26