Alterações ao direito de preferência pelos arrendatários
Sexta-feira, Novembro 16, 2018

A nova Lei, que garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários, foi promulgada pelo Presidente da República a 12 de Outubro, após a apresentação, pela Assembleia da República, de uma nova versão do diploma, na sequência do veto presidencial à primeira versão.

As alterações ora operadas sobre o exercício do direito de preferência pelos arrendatários aplicam-se apenas ao arrendamento para fins habitacionais e com as mesmas condições para prédios não constituídos em propriedade horizontal.

O diploma vetado pelo PR eliminava o período de duração do contrato de arrendamento como requisito para o exercício do direito de preferência pelos arrendatários na transmissão de habitações, que anteriormente pressupunha que se tratasse de «local arrendado há mais de três anos».

A nova lei, já em vigor, manteve aquele requisito, alterando-o, porém, para «local arrendado há mais de dois anos».

A comunicação do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato aos arrendatários, com vista ao eventual exercício do direito de preferência, deverá, a partir de agora, ser «expedida por correio registado com aviso de recepção», e o prazo de resposta por parte dos inquilinos passa dos anteriores 8 dias para «30 dias a contar da data da recepção» daquela.

Ocorrendo «venda da coisa juntamente com outras», o proprietário passa agora a ter de indicar, na comunicação ao arrendatário, «o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto».

No caso de o proprietário ser obrigado à venda em separado dos imóveis, na comunicação para o exercício do direito de preferência «deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo».

«No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal» (em propriedade plena, com um só artigo matricial), «o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fracção autónoma» (em propriedade horizontal). Nesse caso, o direito de preferência será «relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão”.

Desse modo, o proprietário deverá comunicar ao arrendatário os valores referentes à transmissão do imóvel e «a aquisição pelo preferente é efectuada com afectação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado».

Ainda de acordo com a nova lei, «Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal» (em propriedade plena), «podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade».