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Usucapião
Segunda-feira, Julho 9, 2012

Por sugestão/pedido de dois leitores, procurarei hoje fazer uma análise, do ponto de vista jurídico, de um tema – a Usucapião – que está, sobretudo para os taipenses, na ordem do dia, a respeito de todo um vasto património imobiliário que foi, em tempos, adquirido pela Comissão de Iniciativa da Estância Termal de Caldas das Taipas – inicialmente, e pela Junta de Turismo da Estância Termal de C.Taipas, que àquela sucedeu, esta última extinta pelo Dec. Lei n.º 13/89, de 7 de Janeiro, que, ao mesmo tempo, criou a “Zona de Turismo de Guimarães”. Realço: trata-se de uma abordagem ao tema do ponto de vista estritamente jurídico, portanto, sem qualquer outro intuito.

Em Portugal, a figura da “usucapião” encontra-se disciplinada no Código Civil Português, no qual é definida como a faculdade, ou o direito, que ao possuidor assiste de adquirir o direito de propriedade, ou outros direitos reais de gozo (p. ex., o usufruto, servidões, direito de superfície), de bens sobre os quais tenha adquirido e mantido a respetiva posse por certo lapso de tempo.

Relativamente aos imóveis, são os seguintes os princípios gerais para a aquisição do direito à usucapião:
– necessário se torna que a posse exercida sobre o imóvel perdure há, pelo menos, 10 anos;
– sempre que a posse seja exercida de boa-fé, menor será o período de tempo (de posse) necessário à aquisição do direito à usucapião;
– sempre que a posse tenha sido constituída com violência ou tomada de forma oculta, os prazos da usucapião só começarão a contar-se desde e quando cesse a violência ou a posse se torne pública;

No que respeita aos prazos, necessário se torna, desde logo, distinguir os casos em que exista título de aquisição e respetivo registo, daqueles em que não houver registo do título nem da mera posse.

No primeiro caso, a usucapião terá lugar quando a posse tenha durado pelo menos 10 anos, ou 15 anos, contados desde a data do registo, consoante aquela tenha sido exercida de boa-fé ou de má-fé.

No segundo caso, só se adquirirá o direito à usucapião se tiverem decorrido mais de 15 anos, se a posse for de boa-fé, ou mais de 20 anos, se a posse for de má-fé.

Uma vez invocada e exercida a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse. Ou seja, por exemplo no caso mais comum, do direito de propriedade, em que este direito é adquirido por usucapião, o momento da aquisição do direito de propriedade é considerado o do início da posse sobre o imóvel.

Trata-se de uma forma de aquisição que se verifica com mais frequência nos bens imóveis, como forma de aquisição do direito de propriedade, e mais comum nos imóveis que não se encontrem ainda registados (na Conservatória do Registo Predial).

Efetivamente, embora presentemente com menos frequência, alguns imóveis encontram-se apenas inscritos na matriz, ou seja na administração tributária, vulgo Finanças, algumas das vezes até em nome de pessoas já falecidas há muito tempo, e já não registados na respetiva Conservatória do Registo Predial.

Assim, para que qualquer cidadão se possa tornar proprietário de um imóvel por usucapião deverá, desde logo, e se o prédio estiver omisso na matriz, requerer a inscrição do imóvel de que é possuidor, junto dos serviços de Finanças. Uma vez inscrito, deverá obter, junto da respetiva Conservatória do Registo Predial, uma certidão negativa, que ateste que o imóvel ali se não encontra registado. Munido desta e da caderneta predial do prédio poderá, então, o possuidor, juntamente com três testemunhas que atestem a sua posse, celebrar a respetiva escritura pública de Usucapião, designada por escritura de justificação notarial, a qual terá, necessariamente, de ser publicada, por extrato do seu conteúdo, num dos jornais mais lidos do concelho onde se situe o imóvel.

Se algum interessado pretender impugnar a aquisição justificada por usucapião, deverá fazê-lo judicialmente, através da adequada Ação, no prazo de 30 dias a contar daquela publicação, devendo nela requerer que o Tribunal comunique ao respetivo Notário a pendência de tal Ação.

Se tal não suceder, ou seja se não houver impugnação ou, havendo-a, não for requerida e efetuada a comunicação da pendência da Ação de impugnação, poderá ser passada certidão da escritura de justificação, decorridos que sejam 30 dias após a sua publicação, com a qual o proprietário poderá, então, proceder ao registo da aquisição, por usucapião, da propriedade do seu imóvel, na Conservatória do Registo Predial.

Havendo impugnação, as certidões da escritura só poderão ser passadas depois de averbada, na escritura, a decisão definitiva da Ação, ou seja a decisão transitada em julgado (que já não admite recurso ordinário), o que significa que enquanto se mantiver pendente a Ação de impugnação não se considera definitivamente adquirido o direito (de propriedade, ou outro) por usucapião, não sendo, consequentemente, possível proceder ao respetivo registo predial.