O novo regime do arrendamento urbano
Segunda-feira, Maio 1, 2006

A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o qual estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas e introduz ainda alterações a diversos diplomas legais, nomeadamente ao Código Civil, ao Código de Processo Civil, ao Decreto Lei n.º 287/2003, de 12/11, ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e ao Código do Registo Predial.

A partir da data da sua entrada em vigor, 27.06.2006, ficará revogado o actual RAU (Regime Jurídico do Arrendamento Urbano) aprovado pelo D. Lei n.º 321-B/90, de 15 Outubro, com algumas alterações posteriores, embora algumas das suas disposições continuem a aplicar-se aos contratos que foram celebrados durante a vigência do RAU.
A necessidade de revisão do regime do arrendamento urbano reunia, sem qualquer dúvida, um consenso generalizado, pese embora o que estava essencialmente em causa não fosse o actual regime (RAU) mas sim a manutenção de muitos arrendamentos anteriores a 1990. Isto porque o valor das rendas daqueles contratos é, em regra, muito baixo, o que provoca da parte dos senhorios um desinteresse pela manutenção dos prédios ou, nalguns casos, os impede de realizar obras por falta de meios. E claro está que este sistema acarreta consequências indesejáveis, tais como a proliferação de situações de flagrante injustiça, em que alguns inquilinos beneficiam de rendas sem qualquer correspondência com o valor de mercado, a permanência de muitos inquilinos em imóveis sem as mínimas condições de habitabilidade e a acentuada degradação do património imobiliário.

A nova Lei do arrendamento partiu, por isso, da ideia de que o principal problema a atacar era o da actualização das rendas. Na verdade, os senhorios têm direito a receber um valor justo, adequado e actualizado pelo arrendamento dos seus prédios. Por outro lado, isso terá de permitir aos arrendatários que exijam aos senhorios o cumprimento dos seus deveres de manutenção do prédio.

Foi, pois, com base neste princípio que se criou um mecanismo eficaz e objectivo de actualização das rendas, garantindo que ele não ficará ao dispor da vontade ou da capacidade económica e negocial das partes.
Por outro lado, se é certo que os senhorios têm direito a uma renda justa, os arrendatários têm direito à estabilidade da habitação. Por isso, e de acordo com a nova Lei, uma vez actualizadas as rendas o contrato continua a vigorar, só havendo possibilidade de despejo nos mesmos casos em que ele é, já hoje, possível.

Fiquem, contudo, tranquilos os arrendatários que se incluam naquele grupo, porquanto uma vez apurado o valor da renda, de acordo com os critérios e parâmetros objectivos definidos na nova Lei, a sua aplicação aos arrendamentos antigos será feita de forma faseada, de modo a minorar o impacto que tal actualização possa causar nos orçamentos familiares dos arrendatários.

Com a nova Lei do arrendamento pretendeu-se ainda contribuir para a requalificação do património edificado e para a dinamização do mercado de arrendamento, aumentando a sua oferta. Para este efeito serão, nomeadamente, penalizados, em sede de IMI, os prédios devolutos. Foram também criados mecanismos de intervenção coerciva que deixem de premiar a opção pela degradação dos imóveis até à ruína, na expectativa de lucrativa substituição por novo edifício. Prevê ainda a nova Lei que deverão surgir diplomas de regulamentação e desenvolvimento, que formarão um conjunto coeso destinado ao combate à degradação urbana.

Na Lei nº 6/2006 destacam-se três componentes: O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o Regime Transitório e as Disposições Gerais.

O NRAU passa a ter a sua regulação essencial no Código Civil. Tal regime é imediatamente aplicável aos contratos existentes aquando da entrada em vigor da nova lei, em tudo o que não é ressalvado pelas disposições transitórias. É, pois, um novo regime, e não um regime dos novos arrendamentos.

O Regime Transitório, além das normas relativas ao regime da aplicabilidade das novas regras, dedica-se essencialmente à já referida e importante questão da actualização das rendas.

No restante diploma tratam-se questões gerais, aplicáveis a qualquer contrato de arrendamento, e cujo lugar natural não é o Código Civil. São exemplo disso as disposições relativas à forma de comunicação entre as partes e as relativas à consignação em depósito.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano passa a dividir o arrendamento urbano apenas em dois grandes sectores: habitacional e não habitacional.

O arrendamento para habitação passa a poder revestir duas modalidades: com prazo certo ou de duração indeterminada. O arrendamento com prazo certo terá uma duração mínima de 5 anos, renovável se nenhuma das partes a tal se opuser.

O arrendamento de duração indeterminada terminará em caso de denúncia. Tal denúncia, quando efectuada pelo senhorio, só poderá ocorrer mediante justificação tipificada na lei, ou mediante um dilatado pré-aviso de 5 anos.

No que se refere ao regime transitório, este incide sobre dois grandes grupos de contratos: os celebrados antes de 1990 (ou 1995, relativamente aos arrendamentos comerciais), e os celebrados após essa data. Para ambos os grupos se prevê a sujeição ao novo regime, com ressalva da aplicação de algumas normas do RAU e da não aplicação de algumas normas do NRAU (por exemplo, não será aplicável aos contratos já existentes a possibilidade de denúncia com o supra referido pré-aviso de 5 anos).

A distinção essencial entre aqueles dois grupos prende-se com a possibilidade de actualização de rendas, a qual só existe para os contratos mais antigos.
De nada serviria, contudo, termos boas leis se tudo puder parar, infinitamente, nos tribunais, razão pela qual esta Lei procura resolver também alguns aspectos processuais. Nomeadamente, o recurso ao tribunal deixa de ser sempre uma necessidade: para algumas situações de litígio, não relacionadas com a subsistência do contrato, criam-se as Comissões Arbitrais Municipais; para situações de incumprimento inequívoco, nomeadamente por falta de pagamento da renda, possibilita-se a formação de título executivo extrajudicial, mediante notificação judicial avulsa ou contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução.

A referida Lei prevê ainda a autorização da Assembleia da República dada ao Governo para, no prazo de 120 dias, aprovar os seguintes diplomas:
a) Regime jurídico das Obras Coercivas; b) Definição do conceito fiscal de prédio devoluto; c) Regime de determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido;
d) Regime de determinação e verificação do Coeficiente de Conservação; e) Regime de atribuição do Subsídio de Renda. f) Regime do património urbano do Estado e dos arrendamentos por Entidades Públicas, bem como do regime das rendas aplicável;
g) Regime de intervenção dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos Fundos de Pensões em programas de renovação e requalificação urbana; h) Criação do Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana, bem como da Base de Dados da Habitação; i) Regime jurídico da utilização de espaços em Centros Comerciais.

Como já se terá depreendido, o regime contido na nova Lei visa a modernização do mercado de arrendamento, corrigindo as injustiças do passado, sem a criação de novas injustiças. Por isso, um dos principais problemas que ela “ataca” é, como já referi, o da actualização das rendas, o qual merecerá, por isso, uma análise mais cuidada, que, por força do espaço disponível em termos editoriais e da sua novidade e importância, será por mim efectuada na próxima edição – o mesmo podendo ocorrer com outros temas ou com outras questões concretas que os caros leitores entendam por bem colocar a propósito deste tema.