Contrato de Empreitada – Incumprimento
Terça-feira, Setembro 13, 2011

A propósito da habitual visita dos nossos emigrantes, no mês de Agosto, ocorreu-me fazer, desta feita, algumas considerações e alertas acerca da forma como agir quando ocorrem defeitos na realização de uma obra, nomeadamente em obras de construção de imóveis.

Não raras vezes, os donos de obras perdem a oportunidade e/ou o direito de verem supridos, reparados ou devidamente compensados defeitos verificados em obra por si ordenada, sobretudo porque não actuam no devido prazo ou da forma devida e legalmente prevista, muitas das vezes porque não acompanham de perto a execução da obra, por força da sua ausência no estrangeiro, ou porque os seus procuradores, que a acompanham, desconhecem como actuar, nos termos da lei.

A primeira questão a ter em atenção, sempre que se verifiquem defeitos na execução de uma determinada obra, é a do prazo em que a sua denúncia deverá ser feita.

O dono da obra deverá denunciar ao empreiteiro, de preferência por escrito, os defeitos da obra dentro dos trinta dias seguintes ao seu descobrimento. Em alternativa, confrontado o empreiteiro com a sua existência, equivalerá à denúncia o reconhecimento, por parte daquele, da existência do defeito, sempre que o dono da obra o consiga – devendo também, à cautela, ser pedido um reconhecimento por escrito, quando o defeito não seja objecto de reparação imediata.

Quando se trate de empreitada de construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados, por sua natureza, a longa duração, o prazo de denúncia é de um ano, durante cinco anos a contar da entrega da obra, ou em diferente prazo de garantia que seja acordado.

Outra questão, bem diferente, é a que se prende com a forma como deverá actuar-se quando não sejam, por parte do empreiteiro, eliminados os defeitos ou construída de novo a obra.

Quando for essa a atitude do empreiteiro, poderá o dono da obra exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina, para além de poder exigir indemnização, nos termos gerais, por outros danos colateralmente causados.

Porém, aqueles direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização caducam, se não forem exercidos dentro de um ano a contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva (sempre sem esquecer o prazo para a denúncia dos defeitos, supra referido). Quando os defeitos eram desconhecidos do dono da obra, embora a tenha aceitado, aquele prazo de caducidade contar-se-á a partir da denúncia dos defeitos. Contudo, em caso algum tais direitos poderão ser exercidos depois de decorridos dois anos sobre a entrega da obra. No caso dos imóveis, aqueles direitos deverão sempre ser exercidos no prazo de um ano após a respectiva denúncia, sob pena de idêntica caducidade.

Outra questão mais delicada, que muitas vezes ocorre, é a que se prende com o momento e as circunstâncias em que o dono da obra, desesperado com o comportamento e demora do empreiteiro, poderá procurar um terceiro (outro empreiteiro) que lhe supra os defeitos da obra. Na verdade, muitas das vezes o desespero resulta em precipitação, por parte dos donos da obra, a qual poderá deitar-lhes tudo a perder.

Para que tal não suceda, ou seja para que o dono da obra possa, com segurança, contratar outro empreiteiro para reparar os defeitos, ou até para finalizar a obra, necessário se torna resolver o contrato de empreitada (dá-lo sem efeito, pôr-lhe termo). Mas para que a resolução do contrato seja legítima e válida, o dono da obra deverá ainda:
– uma vez provada a existência dos defeitos, a tornarem a obra inadequada para os fins pretendidos pelo seu dono, notificar o empreiteiro para que este, dentro de um prazo razoável, os elimine;
– em tal notificação, advertir expressamente o empreiteiro de que o decurso do prazo concedido, sem que os defeitos sejam eliminados, determinará o incumprimento do que foi entre eles contratado.

Só assim o dono da obra ficará legitimado para, então, resolver o contrato de empreitada, por incumprimento do mesmo, e para, ao mesmo tempo, poder pedir a intervenção de terceiros, com vista a obter a eliminação, por si pretendida, dos defeitos.

Ou seja, sobre o dono da obra recairá o ónus de provar que efectuou todas as tentativas, e tudo o que estava ao seu alcance, junto do empreiteiro, com vista à sanação dos defeitos da obra. Daí que se exija que o prazo a conceder para o efeito seja um prazo “razoável”.

Se assim não proceder, o dono da obra não poderá, jamais, exigir que os custos por si suportados com a intervenção de um terceiro sejam colocados a cargo do empreiteiro.