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A reforma do arrendamento urbano
Segunda-feira, Maio 7, 2012

Tudo com vista à dinamização do mercado de arrendamento, ao incentivo do investimento no arrendamento e à reabilitação urbana.

No que concerne à duração dos contratos de arrendamento, as partes passam a ter inteira liberdade na sua fixação. E se nada for estipulado, o contrato considera-se celebrado por 2 anos, renováveis automaticamente, deixando, assim, de existir um prazo mínimo de duração de 5 anos.

A atualização das rendas passa a contemplar a possibilidade de atualização das rendas antigas (até agora praticamente vitalícias), mediante a introdução de um mecanismo de negociação das rendas, entre senhorio e arrendatário: o senhorio pode propor ao arrendatário uma nova renda, atualizada, após o que o arrendatário terá 30 dias para responder, aceitando-a ou contrapropondo outro valor. Havendo acordo, a renda é atualizada, passando a valer como renda atualizada o valor médio das propostas; gorando-se o acordo, aquele valor médio servirá como base de cálculo de uma indemnização a pagar pelo senhorio ao arrendatário, multiplicado por 60 (equivalente a 5 anos de rendas), para que o arrendatário deva desocupar o prédio.

Estão, no entanto, previstas exceções, com períodos transitórios para situações de carência económica, de incapacidades superiores a 60% e de idosos com mais de 65 anos de idade. Durante um período de 5 anos mantém-se o contrato, mas com ajustamentos extraordinários das rendas, com tetos máximos para a sua atualização. Findo aquele período, os contratos entram no regime normal, com a renda a ser atualizada nos termos gerais.

Verificar-se-á também um reforço do mecanismo da resolução dos contratos de arrendamento no caso de o arrendatário se encontrar em mora no pagamento da renda, passando o senhorio a poder resolver o contrato após 2 meses de não pagamento ou atraso da renda, através de simples comunicação escrita ao arrendatário. Passa também a ser possível resolver o contrato se o arrendatário tiver atrasos reiterados no pagamento das rendas, superiores a 8 dias, quando os mesmos ocorram mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, sem que ao arrendatário seja possível “anular” a resolução, pondo fim à mora.

Por outro lado, o prazo para o arrendatário pôr fim à mora, obstando assim à ineficácia da comunicação da resolução por parte do senhorio, passa de 3 para apenas 1 mês, para além de que apenas poderá usar dessa faculdade uma só vez em cada contrato.

No que respeita à maior celeridade dos despejos, é reintroduzido um novo mecanismo, de “despejo simplificado”, de natureza extrajudicial. O senhorio poderá recorrer ao Balcão Nacional de Arrendamento, a ser criado, para aí apresentar um requerimento de despejo, de notificação de desocupação do prédio por parte do inquilino por falta de pagamento de rendas. Se o arrendatário não deduzir oposição, aquele requerimento de despejo será convertido em título de desocupação do locado, seguindo-se a fase executiva. Caso o arrendatário deduza oposição, o processo será distribuído ao tribunal competente, com intervenção e decisão do juiz, com eventual realização de julgamento, num processo especial e urgente, mas apenas se o arrendatário prestar caução, pagar a taxa de justiça e efetuar o depósito das rendas vencidas.